Trong phần này tôi sẽ hướng dẫn bạn cách để định giá được một bất động sản. Có khá nhiều phương pháp để định giá một bất động sản nhưng cá nhân tôi thì hay dùng 2 phương pháp chính. Từ kinh nghiệm của tôi tôi cho rằng, đây chính là 2 phương án có tính chính xác cao nhất.
Phương pháp 1 so sánh trực tiếp.
Phương pháp này rất đơn giản. Bạn so sánh giá đã được giao dịch trên thị trường của những bất động sản trong khu vực đó với bất động sản mà bạn đang xem xét mua. Lưu ý, những bất động sản mà bạn chọn để so sánh phải có điểm tương đồng với bất động sản mà bạn đang định mua,
Cụ thể hơn, những điểm tương đồng đó có thể là:
- Xét về vị trí: Trong cùng khu vực địa bàn, cùng ngõ, cùng mặt đường, mặt tiền ngang nhau, khoảng cách đến các tiện ích ngang nhau .v.v…
- Xét về tài sản hữu hình: Nếu là nhà thì cùng tầng giống nhau, phong cách thiết
kế nhà như nhau, hình thức giống nhau v.v…
- Xét về tài sản vô hình: Phong thủy đẹp, hàng xóm thân thiện, chất lượng vật
liệu sử dụng bên trong v.v…
Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
Khi dùng phương pháp này các bạn phải chọn những bất động sản đã được giao dịch rồi. Vì nếu bất động sản chưa được giao dịch mà chỉ là do chủ nhà hét giá lên thì rất khó để có 1 con số chuẩn.
Phương pháp 2 dòng tiền.
Nếu bạn muốn vận dụng phương pháp này, bạn phải tìm những bất động sản có
thể tạo ra được dòng tiền (tôi có nói trong chương 7).
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập trung bình hàng năm trong tương lai mà bất động sản mà bạn đang cần định giá có thể tạo ra. Tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hoá của bất động sản) để tính ra giá trị của tài sản.
Công thức xác định giá bất động sản hiện tại như sau:
Giá mà chủ nhà chào bán cho bạn, kí hiệu là (C)
Giá cho thuê một tháng của bất động sản đó, kí hiệu là (T)
10T: Giá cho thuê 1 năm (10 tháng). Theo kinh nghiệm của tôi 10 tháng/năm là con số phù hợp vì những lý do như bạn cần thời gian để tìm người thuê, hay người thuê xin thời gian để sửa chữa v.v…
Từ những con số trên ta tìm ra được tỷ lệ vốn hóa của bất động sản đó.
Vốn hóa của bất động sản đó kí hiệu là (V).
→ Tỷ lệ vốn hóa của bất động sản: V = ----- x 100%
Tiếp theo, bạn chọn 5 bất động sản cùng khu vực và tương tự bất động sản bạn định mua, và tìm hiểu mức giá cho thuê hiện tại của những bất động sản đó.
Gọi tỷ lệ vốn hóa trung bình là (Vt), ta có thể tính Vt như sau:
Vt = -----------------------
Từ đây, ta có thể tính được giá thực tế hiện tại của bất động sản theo công thức sau:
Ta gọi giá bất động sản thực tế là (H)
→ H = -----------
Tôi sẽ lấy ví dụ cho các bạn dễ hiểu
VD:
C (Giá chủ nhà chào bán) = 2 tỷ.
T (Giá cho thuê dự kiến 1 tháng) = 5 triệu,
10T (Giá thuê 1 năm) = 50 triệu (0,05 tỷ).
→ Tỷ lệ vốn hóa bất động sản: V= ------- x 100% = 2,5%
Ta giả sử tỷ lệ vốn hóa trung bình của 5 bất động sản tương tự là: Vt = 3%
→ Giá thực tế hiện tại: H ---- --------
Nghĩa là con số 1,66 tỷ là con số mà bạn sẽ trả giá với chủ nhà dựa theo phương pháp định giá dòng tiền này.
Như vậy là bạn đã nắm được cách tính giá thực tế hiện tại của bất động sản dòng tiền.
Giờ chúng ta chuyển sang công thức tính giá bất động sản tương lai.
Ta gọi:
Giá bất động sản tương lai là (G).
Giá bất động sản hiện tại (H).
Lạm phát là (L1) %
Dòng tiền thu nhập (L2) %
Số năm bạn dự kiến đầu tư (n)
Để dự kiến được giá bất động sản tương lai ta có công thức sau.
→ Công thức: G= H x[1 + L1 + L2]^n
Ví dụ:
H (Giá bất động sản hiện tại) = 2 tỷ.
L1 (Lạm phát) = 5%.
L2 Dòng tiền thu nhập) = 4%.
N (Sổ năm đầu tư) = 5 năm.
→ G=H x[1 +L1+ L2]^n = 2 x[1 + 5% +4%]^5 = 3,07 tỷ
→ G = 3,07 tỷ (đây là giá của bất động sản đó sau 5 năm khi ở một thị trường đã đi vào ổn định và không có sóng).
- Ngoài ra còn một công thức quan trọng nữa dành cho các bất động sản nhà ống (nhà phố). Được áp dụng cho cả ở các thành thị lẫn nông thôn.
Ta có công thức tính giá trị bất động sản như sau:
Giá trị bất động sản (H).
Giá trung bình khu vực (Gt) m2.
Chiều ngang bất động sản (a).
Chiều dài bất động sản (b).
→ Công thức: H= Gt x a x b
Chiều dài trung bình phổ biến của khu vực đó (X).
Ví dụ 1: (đối với thành thị).
Gt (Giá trung bình khu vực): 15 triệu
a (Chiều ngang bất động sản): 5m
b (Chiều dài bất động sản): 20m
X (Chiều dài trung bình phổ biến của khu vực đó) 12m.
→ Giá trị bất động sản sẽ là: H = 15 x 5(12 + 75% x 3+ 50% X 5) = 1,256 tỷ
Ví dụ 2: (đối với nông thôn).
Gt (Giá trung bình khu vực): 5 triệu.
a (Chiều ngang bất động sản): 5m.
n (Chiều dài bất động sản): 35m.
X (Chiều dài trung bình phổ biến của khu vực đó) 20m.
→ Giá trị bất động sản sẽ là: H = 5 x 5 (20 + 75% x 5 + 50% x 10) = 718,75 tỷ.
Lưu ý quan trọng: Khi định giá những bất động sản dạng nhà phố các bạn phải tìm hiểu về văn hóa và đặc điểm của từng địa phương đó.
Ví dụ: Nếu ở những khu vực thành thị (đất chật người đông) như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh thành phố lớn hoặc các khu vực ven đô lân cận mà có mặt tiền 4-5m thì khi đó chiều sâu (đất) khoảng 12m là lý tưởng nhất, phù hợp nhất với đại đa số người ở và tính thanh khoản cũng nhanh nhất.
Nhưng ngược lại với những vùng đất thuộc thị trấn hay thị xã ( đất rộng người thưa) thì phổ biến nhất là mặt tiền 4-5 và chiều sâu đất là 20-25m. Lúc này nếu đất vẫn có chiều sâu 12m như ở thành phố thì thanh khoản sẽ rất khó, dân ở đây người ta sẽ coi đó là chật chội.
Vì thế bạn phải hiểu rằng mỗi khu vực lại có một văn hóa, sở thích khác nhau, bất động sản vì thế mà cũng có những cách tính khác nhau sao cho phù hợp với từng địa phương.
Trong công thức này nếu bất động sản đó sâu hơn so với chiều sâu trung bình của khu vực đó thì giá trị mảnh đất sẽ bị giảm dần theo chiều dài (dư) của nó.
Tôi muốn các bạn hiểu rằng mọi phương pháp đều mang tính tương đối. Tuy vào bối cảnh và thời điểm, tùy từng khu vực để chúng ta sẽ áp dụng sao cho phù hợp cũng như để đàm phán được giá tốt nhất.