Tuy nhiên, thực tế khi giao dịch nhiều bạn sẽ thấy có đến hàng trăm hàng nghìn những vướng mắc khác nhau, bạn cũng sẽ gặp đủ những thể loại người khác nhau. Sẽ có những trường hợp xảy ra nằm ngoài sự tính toán của bạn. Vấn đề là, nếu nhỡ không may mua nhầm phải bất động sản có tranh chấp thì chúng ta sẽ giải quyết như thế nào?
Tôi sẽ liệt kê từ chính những thương vụ mà tôi đã gặp phải và cách giải quyết sao cho hợp tình, hợp lý nhất.
Trường hợp 1: Sau khi ký đặt cọc xong bên bán lại muốn tăng giá bán.
Trường hợp này khá phổ biến, nhất là đối với những khu vực đang có sóng. Chủ bất động sản có thể sẽ không đồng ý với giá bán ban đầu và lòng vòng để tăng giá bán. Lúc này hợp đồng đặt cọc rất quan trọng, nếu được công chứng thì quả tốt vì pháp lý sẽ mạnh hơn.
Trong trường hợp đã có bản hợp đồng chắc chắn thì bạn luôn có quyền yêu cầu giữ mức giá đã thỏa thuận. Việc của bạn lúc này đó là hãy lôi những hình ảnh, những video trong lúc thỏa thuận làm bằng chứng. Ngoài ra hãy gọi những người có mặt tại buổi hôm đó như trưởng thôn, hay hàng xóm tới để tác động với chủ nhà. Nếu chủ nhà vẫn nhất quyết không công nhận như trong văn bản đã thỏa thuận, bạn hoàn toàn có thể khởi kiện và yêu cầu bồi thường vì bên bán vi phạm hợp đồng.
Trường hợp 2: Xảy ra tranh chấp với hàng xóm kế bên.
Ngay cả khi đã xong xuôi hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán nhưng vẫn có thể xảy ra tranh chấp giữa 2 mảnh đất liền kề nhau. Cách để xác định ranh giới đất là do 2 bên tự thỏa thuận và xác định với nhau. Địa chính địa phương không đủ quyền hạn để xác định ranh giới.
Trường hợp này tôi sẽ giải thích cho bạn rõ hơn, nhiều người cho rằng khi mua bất động sản chỉ cần yêu cầu bộ phận địa chính tới để đo lại ranh giới là xong. Đây là một suy nghĩ sai lầm. Địa chính chỉ đo lại hiện trạng sau khi có xác nhận của các chủ đất liền kề. Do vậy, khi mua bất động sản, bạn cần thỏa thuận về ranh giới đất trong lúc mua bản cùng chủ bất động sản và hàng xóm.
(Đó là lý do vì sao khi bạn thỏa thuận mua bán với chủ nhà sự có mặt của hàng xóm mảnh đất kể bên rất quan trọng).
Nếu không may đã lỡ mua rồi nhưng vẫn xảy ra tranh chấp với hàng xóm. Bạn buộc phải thỏa thân với họ. Khi thỏa thuận không thành công, bạn cần đưa sự việc lên chính quyền xã/phường. Chính quyền xã/phường sẽ tiến hành hòa giải. Nếu đến bước đó mà vẫn không hòa giải được thì lại tiếp tục đưa lên tòa án nhân dân cấp huyện. Lúc này tòa án sẽ thụ lý hồ sơ và xác minh lại ranh giới theo hồ sơ địa chính cũ. Từ tài liệu đó, phía tòa án sẽ đưa ra phán quyết cuối cùng. Quyết định của tòa án bắt buộc các bên phải thực thi, sau khi nhận phán quyết mà bên hàng xóm vẫn có tranh chấp thì cơ quan hành pháp sẽ cuỡng chế.
Trường hợp 3: Chủ sở hữu ngôi nhà đã bán bất động sản và hoàn tất xong thủ tục với bạn nhưng người thuê nhà lại không chịu bàn giao nhà cho bạn
Trường hợp này xảy ra khá nhiều khi vào thời điểm giao dịch bất động sản vẫn đang cho bên thứ 3 thuê. Cách tốt nhất trong trường hợp này cả ba bên cùng ngồi lại để trao đổi, tìm phương án giải quyết.
Xét về phía người thuê, nếu người bán nhà tự ý bán mà không thông báo cho người thuê và người thuê vẫn đang còn thời hạn hợp đồng. Việc này người thuê không hề có lỗi. Thường thì chủ cũ sẽ phải bồi thường cho người thuê vì vi phạm hợp đồng thuê. Hoặc bạn cũng có thể cùng đóng góp vào để giải quyết cho nhanh chóng.
Nếu vẫn không được thì bạn có thể khởi kiện ra tòa, yêu cầu người thuê nhà bàn giao tài sản bị chiếm dụng trái phép.
Trường hợp 4: Bên bán lấy cắp giấy tờ nhà để đem đi bán.
Hãy nhớ lại phần pháp lý bất động sản mà tôi đã nêu ở phần trên. Để tránh gặp
phải sự cố này, bạn bắt buộc phải mua bất động sản từ chính chủ. Khi giao dịch
bất động sản, bạn hãy yêu cầu người bán cho xem chứng minh thư và sổ đỏ.
Nếu thấy tên người bán trùng với tên trên sổ đỏ thì bạn mới có thể làm việc tiếp.
Trường hợp 5: Người chồng hoặc người vợ tự ý bán nhà là tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng.
Không hiếm những trường hợp vợ chồng cùng đứng tên trên sổ nhưng người chồng hoặc người vợ lại tự ý bán bất động sản. Vì vậy, khi giao dịch, nếu thấy
trên sổ đỏ có tên của cả vợ cả chồng thì bạn hãy yêu cầu làm việc với cả hai người nhé!
Trường hợp 6: Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và tự ý thay đổi thiết kế.
Đây là vấn đề rất hay gặp khi bạn đầu tư đất dự án. Đối với trường hợp này, tôi sẽ chia thành 4 sự cố mà thường bạn sẽ dễ gặp phải nhất.
- Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà.
- Dự án trục trặc về vấn đề pháp lý.
- Chủ đầu tư tự ý sửa chữa thiết kế.
- Chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo.
Với trường hợp chậm bàn giao nhà, bạn hãy tìm ra nguyên vì sao chủ đầu tư lại bàn giao nhà chậm, nếu không phải vấn đề nghiêm trọng bạn có thể đợi và chấp nhận việc bàn giao nhà chậm hơn dự kiến, nếu không chấp nhận bạn có quyền đòi bồi thường theo điều khoản chậm, căn cứ trên hợp đồng mua bán.
Nếu trường hợp dự án gặp vấn đề về pháp lý, hay chủ đầu tư tự ý sửa chữa thiết kế. Bạn hãy tới gặp chủ đầu tư và yêu cầu trả lại khoản tiền mà bạn đã đóng.Thậm chí bạn có thể khởi kiện, và yêu cầu hủy hợp đồng mua bán.
Trường hợp nghiêm trọng hơn khi có dấu hiệu lừa đảo bạn cần nhanh chóng trình báo vụ việc cho cơ quan chức năng.
Lưu ý: Một mẹo nhỏ để đối phó với chủ đầu tư.
Đầu tiên, hãy giữ mình thật bình tĩnh. Đừng quá lo lắng hay nóng nảy sẽ không giúp bạn giải quyết được vấn đề nào cả. Bạn đừng vội bóc phốt chủ đầu tư hay loan truyền ra bên ngoài, cũng đừng kéo cả đống người đến.
Trước mắt, bạn cứ âm thầm làm việc với phía chủ đầu tư, làm ầm ĩ quá sớm sẽ gây ra nhiều hệ lụy xấu. Nếu chủ đầu từ chỉ còn rất ít tiền, việc bạn làm ầm lên sẽ khiến hàng trăm người kéo đến đòi trả tiền và phía chủ đầu tư không thể xử lý hết được. Nếu bạn giữ kín vụ việc, chủ đầu tư sẽ ưu tiên xử lý vụ việc cho bạn hơn. Bản thân họ cũng không muốn làm lớn chuyện và uy tín của họ sẽ bị ảnh hưởng và họ cũng không đủ khả năng xử lý nếu quá nhiều người tới đòi bồi thường. Bạn hãy tới gặp chủ đầu tư và yêu cầu làm đúng như trong hợp đồng, còn nếu chủ đầu tư cố tình làm sai thì hãy yêu cầu trả lại tiền.
Trong trường hợp họ phớt lờ yêu cầu của bạn, lúc này bạn có thể làm rùm beng lên, kêu gọi những nhà đầu tư khác để gây sức ép với chủ đầu tư. Khi sự việc đi tới mức đó thì bạn bắt buộc phải kiện chủ đầu tư lên tòa án.