Tại sao không phải là chung cư?
Những người trẻ thường yêu thích chung cư vì nó có nhiều dịch vụ tốt, an ninh
cao, cộng đồng thân thiện. Gia đình tôi cũng đang sống ở chung cư và cảm nhận thấy tại đây khá tốt. Buổi sáng, tôi có thể ngắm nhìn cả thành phố. Buổi tối, cả gia đình tối có thể đi dạo ở công viên nhỏ bên dưới chung cư mà không sợ bị xe cộ chạy qua lại. Tuy nhiên, chung cư chỉ thích hợp nếu bạn mua để ở. Nếu bạn là một nhà đầu tư bất động sản, đừng bao giờ đầu tư vào chung cư.
Tại sao tôi lại nói như vậy? Có rất nhiều nguyên nhân, tôi sẽ liệt kê cho bạn. Nguyên nhân thứ nhất chính là quan điểm “tấc đất tấc vàng" của người dân Việt Nam. Người Việt Nam có thói quen mua đất vì tính an toàn và muốn để lại đất đai cho đời sau, “tấc đất cắm dùi” mà.
Nguyên nhân thứ hai đó là chung cư xuống cấp rất nhanh và hiện nay có nhiều
chung cư được xây một cách kém chất lượng. Bạn có thể quan sát những người đi trước. Những người đầu tư vào chung cư thường lại rất ít, thậm chí là lỗ. Dĩ nhiên mấy năm trước vẫn có những trường hợp lướt sóng, lãi ngay những ngày đầu khi dự án bắt đầu khởi công. Nhưng con số này thật sự rất ít.
Bây giờ, tôi và bạn sẽ quay lại bài toán cung - cầu ở chương 1. Cách đây khoảng 6 năm khi lượng cung trên thị trường bất động sản chưa nhiều, rất nhiều người có nhu cầu mua để ở dẫn tới lượng cầu tăng cao. Do đó, giá chung cư cũng tăng theo. Nhờ vậy mà những nhà đầu tư lướt sóng ngắn, mua sớm rồi bán chênh kiếm được rất nhiều tiền thời điểm đó. Tuy nhiên đến thời điểm này thì hoàn toàn khác, lượng chung cư hiện nay đã tăng chóng mặt. Bạn hãy nhìn vào những thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh mấy năm gần đây chung cư mọc nhanh như nấm sau mưa. Lượng cung giờ đây đã lớn hơn lượng cầu khiến nhiều khu chung cư trở nên ế ẩm, khó bán.
Dĩ nhiên, sẽ có những phản biện rằng vẫn có thể đầu tư vào chung cư với mục đích cho thuê kiếm thu nhập hàng tháng. Vậy chúng ta cùng tính toán cụ nếu cho thuê chung cư thì bạn có lãi không nhé!
Giả dụ bạn mua chung cư hết 3,5 tỷ, bạn cho thuê 12 triệu /tháng. Một năm bạn sẽ thu được 120 triệu (tối trừ hao 2 tháng vì có những lúc không có người thuê). Tiếp theo, tôi sẽ lấy 120 chia cho 3500 ( đổi 3,5 tỷ = 3500 triệu ), kết quả sẽ ra 3,42%. Đáp án đó chính là lời tức hàng năm của bạn.
Bạn thấy đấy, lãi rất ít đúng không? Nếu bạn cầm 3 tỷ tiền mua chung cư đó đi gửi ngân hàng để lấy lại thì mỗi năm bạn vẫn lãi được khoảng 180 triệu mà chẳng cần đau đầu tìm người thuê nhà, hay quản lý.
Đó chỉ là tính chung chung, chưa kể những khoản phí tu sửa ngôi nhà, phí nội thất và hàng loạt các rắc rối khi cho thuê chung cư mà bạn có thể gặp phải nữa.
Hãy tin tôi, đầu tư vào chung cư chính là một bước đi sai lầm.
Đừng ngại đầu tư thời gian.
Nếu bạn yêu thích bất động sản, đừng ngại đi xem đất, hãy dành thời gian để đi xem thật nhiều. Nghiền ngẫm thật nhiều trước khi đưa ra quyết định.
Cá nhân tôi đã từng biết có những nhà đầu tư xuống tiền đầu tư ngay mặc dù còn chưa tới xem bất động sản đó. Họ quyết định mua chỉ thông qua lời giới thiệu của bạn bè hoặc môi giới. Điều này thật sự rất nguy hiểm và thể hiện sự vô trách nhiệm với đồng tiền của mình.
Hãy tới đúng vị trí lô đất.
Hiện nay trên thị trường bất động sản có một chiêu trò lừa đảo cao tay. Những kẻ môi giới, cò đất giới thiệu với bạn một bất động sản nhưng lại dẫn bạn tới một bất động sản khác đẹp hơn. Mục đích của họ là để kích bạn nhanh chóng đặt cọc, bạn hãy cẩn thận với chiêu trò lừa đảo này.
Đừng bao giờ đi mua bất động sản một mình.
Đừng bao giờ đi xem bất động sản một mình. Bạn hãy đi cùng bạn bè hoặc người thân, điều đó sẽ giúp bạn có cái nhìn đa chiều hơn và cũng sẽ bình tĩnh hơn trước khi đưa ra quyết định. Nếu đi mua một mình, bạn sẽ dễ chủ quan trong nhiều tình huống thậm chí là vội vàng xuống tiền.
Hơn nữa, việc đi mua bất động sản một mình có thể rất nguy hiểm. Bạn có thể bị cướp của, bị bắt cóc .v.v... Việc đi xem bất động sản cùng người khác sẽ đảm bảo an toàn cho bạn hơn.
Hãy để cảm xúc ở nhà (không vội vàng)
Khi đầu tư bất động sản, bạn cần giữ một cái đầu lạnh. Đừng để cảm xúc chi phối bạn vì nó sẽ khiến bạn hưng phấn và rất dễ đưa ra quyết định sai.
Không thiếu những sàn bất động sản sẵn sàng đưa bạn đi những sự kiện màu mè như hội thảo, đêm nhạc, buổi giới thiệu, tặng vàng bạc...vv. Tại các sự kiện này, họ mở nhạc rất to, thiết đãi bạn những món ngon để lấy thiện cảm từ bạn.
Không chỉ vậy, trong các sự kiện đó, những sàn bất động sản cũng cài người giả vờ tranh nhau mua cứ như là hàng hót lắm.
Khi thấy có quá nhiều người tranh nhau mua bất động sản, bạn sẽ cảm thấy bị kích thích và có suy nghĩ nếu không mua nhanh sẽ mất cơ hội. Thực tế đó đều là những chiêu trò lợi dụng cảm xúc của bạn. Vì vậy, đừng để cảm xúc lấn át lý trí nếu bạn không muốn mắc bẫy.
Mối quan hệ và mạng lưới thông tin
Trong đầu tư bất động sản, mối quan hệ rất quan trọng, bạn nên thiết lập mối quan hệ tốt với những môi giới địa phương. Họ gần như là người nắm bắt thông tin liên quan đến bất động sản nhanh nhất ở địa phương đó. Bạn cũng đừng bao giờ suy nghĩ sẽ bùng tiền hoa hồng môi giới. Làm ăn như vậy sẽ không tồn tại được lâu.
Khi bạn có mối quan hệ tốt với những người môi giới, họ sẽ sẵn sàng cung cấp thông tin mới nhất và kịp thời về bất động sản cho bạn. Do đó, hãy tìm cách tạo và giữ mối quan hệ tốt đẹp với những người môi giới bất động sản.
Ngoài ra để có những thông tin tổng thể về thị trường, bạn hãy tập thói quen đọc những trang thông tin điện tử vào báo điện tử liên quan đến kinh tế và bất động sản như cafef.vn; cafebiz; www.thesaigontimes.vn. Các bạn hãy làm quen với những thông tin về thị trường, theo sát thị trường tài chính và bất động sản.
Nhờ đó mà bạn sẽ có cái nhìn vĩ mô hơn về thị trường. Đương nhiên những nguồn trên cũng chỉ là một trong những kênh để chúng ta tham khảo, bạn cũng không nên tin hết.
Hãy mua cái tốt nhất.
Bạn hãy dần làm quen với những tư duy chỉ đầu tư vào bất động sản có vị trí ô tô vào được hoặc có thể kinh doanh được. Không nhất thiết phải kinh doanh to, kinh doanh nhỏ cũng được. Đừng bao giờ ham rẻ mà chui vào những mảnh đất trong hẻm, thật sự những vị trí này rất kén người mua và khó thanh khoản.
Đòn bẩy ngân hàng là rất tốt nhưng phải cẩn thận.
Ở phần này, tôi kể bằng 2 câu chuyện hoàn toàn có thật.
Câu chuyện thứ nhất như sau. Bạn tôi đầu tư một mảnh đất tại huyện chuẩn bị lên quận giá 1,8 tỷ đồng. Vào thời điểm đó chỉ có 900 triệu và vay ngân hàng 900 triệu. Khu vực có bất động sản đó đang chuẩn bị lên quận nên cũng hấp dẫn các nhà đầu tư. Sau 5 tháng bạn tôi rao bán bất động sản đó với mức giá 2,5 tỷ. Như vậy trừ phí môi giới và lãi ngân hàng, bạn tôi đã lãi hơn 500 triệu chỉ trong 5 tháng. Nếu tính theo giá vốn chị có nghĩa là chị đã lãi 55% trong thời gian ngắn - một con số tuyệt vời trong đầu tư bất động sản.
Cũng người bạn đó sau thương vụ thắng lợi đầu tiên đã đánh liều để vay 1,8 tỷ để mua mảnh đất 3,2 tỷ vào thời điểm Đà Nẵng sốt đất. Sau khi chị mua thì giá đất tại Đà Nẵng bắt đầu quay đầu giảm. Vậy là hơn gần 2 năm nay, chị vật lộn với khoản vay lãi từ ngân hàng. Chị giao bán mảnh đất bất động sản đó với giá 2,4 tỷ nhưng vẫn không có người mua. Chị phân vân với việc có giảm xuống để bán nữa hay không, không giảm thì không bán được, mà giữ lại thì gánh nặng ngân hàng quá nhiều.
Bạn thấy đó, bài toán đòn bẩy tài chính luôn luôn đem đến nhiều cơ hội để làm giàu nhanh, nhưng cũng mang lại nhiều rủi ro nếu tính toán sai thời điểm đầu tư.
Trước khi quyết định vay ngân hàng để đầu tư, bạn cần tính toán kỹ khoản trả lãi hàng tháng sao cho phù hợp với thu nhập của mình. Thật sự là tỉ lệ vay bao nhiêu không quan trọng bằng việc thu nhập của bạn khi trừ chi phí sinh hoạt và con cái có còn đủ để trả ngân hàng hàng tháng hay không.
Lướt sóng:
Lướt sóng là một thủ thuật rất hay trong đầu tư bất động sản. Lướt sóng phù hợp nhất ở giai đoạn tăng trưởng và bùng nổ. Những bạn có số vốn ít tầm 50 - 100tr vẫn có thể tham gia lướt được Để làm được điều này, bạn hãy quan sát thị trường bất động sản. Khi nào bạn nhìn thấy các sàn giao dịch bất động sản mọc lên nhiều và rất đông đúc, văn phòng công chứng địa phương lúc nào cũng kín người, hàng trăm người đổ về đi xem đất, thì đó chính là thời điểm bạn cần phản ứng nhanh.
Dĩ nhiên bạn sẽ phải liều lĩnh một chút. Lúc này, hãy tìm những lô đẹp nhất và tham gia lướt sóng. Thậm chí với 100 triệu bạn vẫn có thể đặt cọc 2 lô bất động sản Như tôi đã nói ở phần đặt cọc, bạn hãy tìm mọi cách để kéo dài thời gian thanh toán và có điều khoản phạt cọc đối với chủ nhà (chương 7 xuống tiền).
Nếu bạn lựa chọn tốt và thị trường ủng hộ thì chỉ cần một tuần là bạn đã có vài trăm triệu từ việc lướt sóng. Hoặc khi chủ nhà chấp nhận bung cọc để bán cho người sau với giá cao hơn. Chắc chắn bạn cũng sẽ nhận được một khoản tiền bồi thường kha khá.
CƠ HỘI ĐANG TỚI
Trước tiên tôi sẽ lật lại quá khứ. Bạn đã từng qua cái giai đoạn từ năm 2011
đến giữa 2013, không biết bạn có còn nhớ không? Trong suốt thời gian đó, trung bình mỗi năm giá giá bất động sản giảm khoảng 15% so với năm trước đó. Trong giai đoạn 2008-2010, nhiều nơi giá bất động sản giảm tới 60%, trở về giá tương đương thời điểm 2006.
Phần lớn tất cả các phân khúc đều không có thanh khoản. Thống kê lượng hàng tồn kho của ngành bất động sản thời điểm đó lên đến hơn 100 nghìn tỷ đồng.
Đây là giai đoạn đóng băng của chu kỳ 10 năm trước. Giai đoạn này kéo dài khoảng 2 năm.
Và từ năm 2014 đến 2019 bạn có biết bất động sản đã tăng bao nhiêu lần rồi không? Có rất nhiều người để nó đi qua, rồi cuối cùng nhìn lại họ chỉ biết ước giá như được quay lại thời điểm đó…
Và dịch bệnh 2020...
Thiên tai dịch bệnh, chiến tranh làm cho thời gian mỗi giai đoạn trong một chu kỳ đi tới nhanh hơn hoặc chậm hơn (tôi đã nói ở phần chu kỳ bất động sản). Khi dịch bệnh nghiêm trọng sẽ khiến nền kinh tế sụp đổ chỉ trong một thời gian rất ngắn (như vậy giai đoạn suy thoái sẽ diễn ra nhanh hơn bình thường). nếu dịch bệnh kéo dài sẽ khiến giai đoạn hồi phục tới lâu hơn. Đó là chưa kể đến những hệ lụy từ dịch bệnh như phá sản, vỡ nợ, thất nghiệp v.v…
Đại dịch toàn cầu Cocid-19 đã khiến nền kinh tế thế giới khủng hoảng nặng nề, thị trường chứng khoán sụp đổ kỷ lục. Có lẽ hằng năm sau những nhà kinh tế học vẫn sẽ nhắc đến quãng thời gian lịch sử này.
Bất động sản cũng đã giảm mạnh. Đáng kể nhất là ở các phân khúc như bất động sản cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch.
Giảm nữa hay là dừng lại chúng ta cùng chờ xem đại dịch này sẽ hết trong bao lâu nữa, và hệ lụy của nó sẽ ra sao với nền kinh tế.
Lúc này bạn hãy tìm kiếm những vị trí đẹp dần đi, nhưng đừng mua vội, hãy tìm cách ép giá và cứ để đó (đây là mẹo để biết giá sẽ giảm đến đâu).
Quan sát thị trường và lại tiếp tục trả giá (chủ nhà khó chịu bạn vẫn cứ bình tĩnh). Thời cơ sẽ đến là lúc chúng ta xuống tiền và cùng đón một chu kỳ bùng nổ tiếp theo của thị trường bất động sản.
Vị thế Việt Nam đang ngày càng được khẳng định ở quốc tế, đại dịch này chúng ta lại càng thêm uy tín hơn vì công cuộc chống dịch của cả nước.
Mới đây thôi hiệp định EVFTA đã được ký và sắp có hiệu lực, đây là một hiệp định rất lớn với EU. Điều này càng khẳng định được tiềm năng của Việt Nam trong mắt nhà đầu tư nước ngoài.